Inleiding
Elk bouwproject verloopt in een aantal vaste stappen (fasen); dat geldt ook voor een CPO-project. Zorg ervoor dat je bij het voorbereiden van het project met elkaar bepaalt welke activiteiten er per fase moeten worden uitgevoerd, wie erbij betrokken zijn en hoe de besluitvorming geregeld is. Het is verstandig om alles in een stappenplan vast te leggen.
Fasering CPO-project
In het proces tot en met de oplevering van de woningen worden de volgende fasen onderscheiden:
• definitiefase (fase tot start planvorming)
• voorontwerpfase (VO-fase)
• definitief-ontwerpfase (DO-fase)
• bouwvoorbereiding
• uitvoeringsfase
Definitiefase
In de definitiefase wordt het project voorbereid.
De belangrijkste activiteiten in de definitiefase zijn:
1. werven van deelnemers aan het project
2. oprichten van de vereniging (kopersvereniging)
3. selecteren en contracteren CPO-begeleider
4. opstellen programma van eisen
5. bepalen van de wijze waarop de kosten verdeeld worden over de afzonderlijke woningen
6. opstellen budgetraming stichtingskosten
7. selecteren en contracteren van de architect en de technische adviseurs;
8. sluiten overeenkomst tussen de eigenaar van de grond en de kopersvereniging
Voorontwerp
In deze fase wordt in opdracht van de verenging door de architect het voorontwerp van de woningen vervaardigd.
Op basis van het VO wordt door een bouwkostendeskundige een raming van de bouwkosten gemaakt (VO-raming). In veel gevallen wordt er al in deze fase een bouwbedrijf geselecteerd. De samenwerking tussen vereniging en bouwbedrijf wordt vastgelegd in een bouwteamovereenkomst.
Het begeleidingsbureau maakt op basis van de bouwkostenraming een geactualiseerde stichtingskostenbegroting en een begroting van de woningprijzen.
Definitief ontwerp
In deze fase wordt het voorontwerp uitgewerkt in het definitief ontwerp. Het geselecteerde bouwbedrijf (aannemer) maakt op basis van het definitief ontwerp een begroting van de bouwkosten. Wanneer de vereniging en de aannemer overeenstemming hebben bereikt over die begroting, is het ontwerp van het project definitief en kan worden gestart met de voorbereiding van de bouw.
Bouwvoorbereiding
Dit is een intensieve fase waarin veel geregeld moet worden. De belangrijkste activiteiten zijn:
¥ aanvragen omgevingsvergunning
¥ opstellen contractstukken (‘technisch ontwerp’)
¥ opdrachtverlening aan de aannemer
¥ koopovereenkomsten sluiten
¥ woningfinanciering
¥ levering van de kavels of appartementsrechten
Op basis van het definitief ontwerp worden de documenten ten behoeve van de aanvraag omgevingsvergunning opgesteld waarna de aanvraag wordt ingediend bij de gemeente.
Het definitief ontwerp wordt uitgewerkt in het technisch ontwerp waarna de leden van de vereniging ieder een aannemingsovereenkomst sluiten met de aannemer. Tegelijkertijd worden ook individuele koopovereenkomsten gesloten tussen vereniging en de leden voor de koop van de eigen kavel of - bij appartementengebouwen - het eigen appartementsrecht.
De leden kunnen vervolgens o.b.v. de aannemingsovereenkomst en de koopovereenkomst hun hypothecaire lening afsluiten.
Zodra alle leden hun woningfinanciering rond hebben, kan de grond geleverd worden. De verkopende partij (meestal de gemeente) levert het gehele perceel aan de verenging die vervolgens de afzonderlijke kavels doorlevert aan de leden. Bij appartementengebouwen wordt het perceel - voordat er doorgeleverd wordt - gesplitst in appartementsrechten, waarna de vereniging de appartementsrechten levert aan de leden.
Opmerking: de gemeente Amsterdam levert niet het gehele perceel aan de vereniging. Er wordt in opdracht van de gemeente gesplitst in appartementsrechten waarna de afzonderlijke appartementsrechten door de gemeente geleverd worden aan de leden.
Uitvoering
In deze fase worden de woning gebouwd en, vervolgens, opgeleverd. De werkwijze is in deze fase niet anders dan bij een regulier bouwproject.
Een directievoerder ziet erop toe dat de werkzaamheden worden uitgevoerd zoals vastgelegd in de contractstukken. Hij of zij werkt in opdracht van de vereniging.
