In het onafhankelijke weekblad voor ambtenaren en bestuurders Binnenlands Bestuur stond 15 februari een achtergrondartikel over de stijgende aandacht van particulier opdrachtgeverschap in de bouw en wat dat voor consequenties heeft voor gemeenten. Almere heeft het voortouw genomen met de opening van de eerste kavelwinkel. Lees het artikel van Anka van Voorthuijsen hieronder.
Eigen huis bouwen
Wie een huis wil bouwen in Almere gaat naar de gemeentelijke kavelwinkel om een stuk grond te kopen. Zes dagen per week geopend, en achter de balie staat hulpvaardig en klantvriendelijk personeel.
“Want,”zegt Marga Brunninkhuis van Stedelijk Wonen, het bureau dat Almere adviseert op het gebied van particulier opdrachtgeverschap, “iemand die bij jou voor 300.000 euro komt kopen kun je niet behandelen als een lastig type, dat is een hele goede klant die je met alle egards moet ontvangen. De klantvriendelijkheid van de meeste ambtenaren kan nog wel wat worden verbeterd.”
Kavelwinkel zal navolging krijgen
Almere is voorlopig nog de enige gemeente in Nederland met een winkel waar lapjes grond – in prijs variërend van 33.000 tot 400.000 euro – ‘in de schappen staan’. Maar het fenomeen kavelwinkel zal ongetwijfeld navolging krijgen. Want nadat het gros van de Nederlanders de laatste tientallen jaren braaf een koophuis uitzocht uit het aanbod van de makelaar, die op zijn beurt weer de woningen verkocht die door de projectontwikkelaar waren bedacht, willen Nederlanders graag zelf beslissen hoe hun koophuis eruit ziet.
Verkoop van grond lucratief
Omdat een gemeente goed geld kan verdienen met de verkoop van grond en graag veel en tevreden inwoners heeft, brengen steeds meer gemeenten kavels op de markt voor bouwlustige burgers.
Honderden kavels te koop
Almere loopt binnen Nederland voorop. Wethouder Adri Duivesteijn streeft ernaar dat dertig procent van de toekomstige woningvoorraad in eigen beheer wordt gebouwd. Onlangs werden honderden kavels te koop aangeboden in het toekomstige Homeruskwartier. Het liep storm. Maar in bijna elke gemeente staat het particulier opdrachtgeverschap hoog op de agenda. Marcel Kastein, directeur van De Regie, een bureau dat al sinds 1996 particulieren begeleidt bij het zelf bouwen, heeft projecten lopen “van Vlissingen tot Groningen en van Zuid-Limburg tot Noord-Holland”. Want bewoners hebben hulp nodig als ze ineens moeten overleggen met aannemers, projectontwikkelaars, architecten en de gemeente. “We zijn maar hobbyisten,” zegt een zelfbouwer uit het Brabantse Casteren, “en overdag moeten we naar ons werk en naar school. We kunnen een bureau dat onze belangen behartigt, goed gebruiken.” In Casteren werd dat BIEB (Bouwen In Eigen Beheer), dat net zoals De Regie, bij tientallen projecten betrokken is. Ook gemeenten roepen de hulp in van dergelijke bureaus. Want hoe pak je het aan als ineens “vijfhonderd particulieren aan je balie staan in plaats van vijf projectontwikkelaars,”omschrijft Jacqueline Tellinga, projectleider Homeruskwartier in Almere, het probleem dat ze op veel stadhuizen op zich af zien komen. “Je moet ervoor zorgen dat je als gemeente met één mond blijft praten, en je hebt echt meer en klantvriendelijke mensen nodig.” Er moeten per cluster verkoopbrochures komen, websites, de marketing moet goed in elkaar zitten, een handboek met alle adressen voor vergunningen, riolering enzovoorts is handig en het organiseren van ‘burencontactdagen’ of avondopenstellingen van een loket hoort erbij volgens alle gemeenten.
Referenties
“Je moet zelf bouwen ook goed faciliteren voor bewoners,” zegt Annette Reitsma, projectleider Vrije Kavels in de Utrechtse nieuwbouwlocatie Leidsche Rijn. “Sommige particulieren hebben geen idee van wat ze te wachten staat. Die komen met een zelfgemaakte tekening aan, waarbij je zo ziet dat je je hoofd stoot als je de trap op loopt.” Om ervoor te zorgen dat het bouwproces soepel verloopt is het slim om particulieren een subsidie te verlenen voor de bouwbegeleiding. Dat laatste doet bijna elke gemeente. In Almere gaat het om tweeduizend euro, in Enschede en Utrecht is het maximaal 3500 euro. Bewoners kunnen kiezen uit een lijstje door de gemeente geselecteerde onafhankelijke begeleidingsbureaus.
Droomhuizen
Elke gemeente zorgt dat er een stedenbouwkundig plan ligt en stelt vervolgens randvoorwaarden aan de droomhuizen. Daarbij kan de gemeente behulpzaam zijn. In het Informatie Centrum Leidsche Rijn ligt een map waarin architecten op verzoek van de gemeente voorbeelden geven van wat ‘een bijzonder voorgevel element’ zou kunnen zijn, een voor bewoners nogal abstracte randvoorwaarde die de gemeente stelde bij het deelproject De Eiken. Architecten werken er graag aan mee: het blijkt dat ze er opdrachten voor het ontwerp van hele huizen aan over houden.
Stedenbouwkundige samenhang
Met randvoorwaarden als ‘bouwen in hout’, waarbij de bouwers Broek in Waterland als referentie meekrijgen, of ‘bouwen in de geest van Berlage’ blijken in Leidsche Rijn afwisselende wijken te ontstaan, die toch duidelijk stedenbouwkundige samenhang vertonen. Om de toekomstige bewoners vervelende verrassingen te besparen is er voor elk kavelproject een besloten website ingericht, waarop ieder goedgekeurd voorlopig ontwerp wordt gepubliceerd. “Het is fijn om te weten wat je buren gaan bouwen,” aldus Reitsma.
Minimale afstand tot erfgrens
Al doende leert ook de gemeente. Reitsma: “Bij één van de eerste projecten was een randvoorwaarde dat er minimaal drie meter afstand tussen huis en erfgrens moest zijn. De meeste mensen hebben dat opgepakt als de maximale afstand, veel woningen staan dicht op elkaar. Bij een volgend project hebben we een minimale afstand van vijf meter aangehouden.”
Voordeel particulier opdrachtgeverschap
“Het grote voordeel van particulier opdrachtgeverschap is dat mensen achteraf heel erg tevreden zijn,” zegt Marga Brunninkhuis van Stedelijk Wonen. Dat geldt in het bijzonder voor Roombeek, de wijk die na de vuurwerkramp in Enschede werd opgebouwd en waar vijftig procent van de woningen in particulier opdrachtgeverschap ontstond. Roombeek is voor veel gemeenten een inspirerend voorbeeld en Brunninkhuis heeft de laatste jaren ‘waanzinnig veel’ rondleidingen gegeven aan ambtenaren uit het hele land. In Enschede had het zelfbouwen na de ramp een belangrijk helend en sociaal effect. Maar overal waar mensen zelf bouwen zijn ze trots op hun eigen woning, merkt Brunninkhuis. “Ze hebben er veel energie in gestoken en dat zorgt ervoor dat de binding groter is. Er zijn minder verhuisbewegingen.”
CPO en sociale samenhang
Dat effect is nog groter als er sprake is van collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo), waarbij een groep mensen samen een aannemer kiest. Marcel Kastein: “Die hebben al zoveel overleg en vergaderingen van tevoren met elkaar, daar is al sociale samenhang voor er een steen is gemetseld. Dat is al een buurtje waar iedereen elkaar kent als de eerste verhuiswagen komt.”
CPO levert betaalbare woningen op
Cpo maakt woningen bovendien betaalbaar. Het meest aansprekende voorbeeld staat in het Brabantse Casteren. Daar bouwde een groep jongeren in 2006 een aantal woningen die ‘sensationeel goedkoop’ waren, veertig procent goedkoper dan een bestaande starterswoning zou kosten. “Particulier opdrachtgeverschap,”merkt Kastein, “kan een goed middel zijn om lokale problemen als een gebrek aan betaalbare starterswoningen aan te pakken.” In de collectieve variant ontstaan nu her en der kleine buurtjes voor bijvoorbeeld musici (Hoogvliet), kunstenaars en zorgbehoevende senioren (Culemborg).
Herbestemmen cultureel erfgoed
Ook voor het herbestemmen van cultureel erfgoed lijkt particulier opdrachtgeverschap vaak een oplossing, merkt Kastein. “Voor een corporatie soms niet te financieren. Voor mensen die als groep precies weten wat ze willen goed te doen.”
Doorstroming
Particulier opdrachtgeverschap kan een middel zijn om de hogere inkomens in je gemeente te houden, maar ook om de doorstroming op de huurmarkt te bevorderen. Almere werkt sinds kort samen met Woonstichting De Key onder het motto ‘ik bouw betaalbaar in Almere’. Een sociale koopregeling maakt het mogelijk voor mensen met een bruto jaarinkomen tussen de 20.000 en 36.500 euro per jaar, om een eigen huis te gaan bouwen. Bij deze sociale koopregeling betalen de gemeente Almere en De Key de kosten van de kavel en de helft van de bouwsom. Terugbetalen is pas aan de orde als de woning op een bepaald moment wordt verkocht. “Je eigen huis bouwen was lang iets voor mensen met geld,” zegt Jacqueline Tellinga van Almere. “Dan kreeg je van die gouden randjes aan een gemeente. In Almere willen we dat iedereen een eigen huis kan bouwen: alle inkomens, samenlevingsverbanden, wonen gecombineerd met economische activiteiten, we willen een antwoord zoeken op alle vragen die op ons afkomen.” Daar moet je dus in je stedenbouwkundig plan al rekening mee houden: “Als je economische activiteiten wilt stimuleren weet je dat die een verkeersaanzuigende werking zullen hebben. Die bedrijven/woningen moet je dan aan het begin van een wijk zetten.”
Kwaliteit
Stedelijk Wonen wordt in Enschede, Almere, Laren en andere gemeenten door de gemeente ingezet als scharnier tussen de particulier opdrachtgever, de gemeente, de aannemer en de architect. Veel gemeenten hebben – terecht – last van koudwatervrees, merkt Marga Brunninkhuis. “Gemeenten kunnen dit niet. Ze zijn bang dat ze cataloguswoningen krijgen en onaantrekkelijke wijkjes vol woningen met wolfseindjes. Maar dat kun je voorkomen door een goed stedenbouwkundig plan en randvoorwaarden.”
Haar ervaring is dat een wijk waarin particulieren zelf mogen bouwen, kwalitatief van hoger niveau is dan wat de gemiddelde projectontwikkelaar aflevert. Marga Brunninkhuis: “Particulieren die zelf gaan bouwen, willen kwaliteit. Die bouwen mooier en energiezuiniger dan een projectontwikkelaar. Die bouwt tweehonderd woningen tegelijk, en dat geeft schraalheid. De dakpannen, de stenen, de energieketel: die zijn zo goedkoop mogelijk ingekocht en moeten de garantiedatum overleven. Hoe het er na twintig jaar uitziet interesseert de gemiddelde projectontwikkelaar geen zier. Daarom zijn sommige buurten in Almere nu alweer slooprijp.” Zelfbouwers kiezen vaak voor een energiezuinige warmtepomp in plaats van de klassieke cv-ketel, merkt Marga Brunninkhuis: “Duurder in de aanschaf maar onderhoudsvriendelijk en energiezuinig in het gebruik.” Dat laatste interesseert een projectontwikkelaar niet. “Maar bewoners die zelf hun huis bouwen zijn trots, die willen dat het een mooie wijk wordt en blijft.”
Grondbedrijven
De knop moet om bij de grondbedrijven, vindt Brunninkhuis. Tot voor kort ging het gewoon om ‘kassa!, kon niet schelen wat er op kwam’. Brunninkhuis: “Particulier opdrachtgeverschap is arbeidsintensiever. Als je vijftig verschillende bouwvergunningen af moet geven betekent dat rompslomp. Je levert als gemeente een stukje macht in. Maar het levert zo ongelofelijk veel op. Als mensen zelf bouwen heb je als gemeente vijftig jaar geen omkijken naar zo’n wijk. En de amusementswaarde is trouwens ook veel hoger, er lopen altijd mensen rond te kijken.”
Flexibiliteit en inlevingsvermogen
Maar het vraagt flexibiliteit en inlevingsvermogen van ambtenaren. “Een particulier en een architect zijn geneigd om het randje van het bouwbesluit op te zoeken. Iedereen moet zich aan de regels houden maar je moet het als ambtenaar wel leuk vinden om mee te denken wat er mogelijk is en in één straat vijftig verschillende woningen te toetsen. Je bent niet alleen maar aan het toezicht houden en regels controleren.
Bron: Binnenlands Bestuur 15 februari 2008
