Naar aanleiding van het artikel "Een huis bouwen? Vergeet het" in NRC Handelsblad van zaterdag 6 augustus, schreven ICEB en De Regie BV een reactie op de Opinie pagina van het NRC, waarin ze zich richten tot gemeenten.
Lees hieronder de gepubliceerde reactie "Een huis bouwen? Houd moed!" én de "5 tips aan de welwillende wethouder" om particulier opdrachtgeverschap een volwassen plek te geven in gemeentelijk beleid.
Een huis bouwen? Houd moed!
Beste burger met bouwambities,
Dat was slecht nieuws dat het NRC in haar artikel “Een huis bouwen? Vergeet het!” meldde. U zult niet vrolijk geworden zijn van de sombere berichten over het Particulier Opdrachtgeverschap in de woningbouw of, zo u wilt, het Wilde Wonen. Voordat u uw ambities definitief aan de wilgen hangt, willen wij een aantal bemoedigende woorden tot u richten.
Niet alleen vrijstaande woningen
Nog steeds is 95% van de woningen die door particulieren gebouwd worden een vrijstaande woning op een ruime kavel in het landelijk gebied. De vraag naar dat soort woningen is de laatste jaren afgenomen; geen wonder dus dat ook de “particuliere productie” stagneert. Wellicht krijgt u na lezing van het artikel van 6 augustus jl. het idee dat Johan Remkes, toen hij in 2000 als staatssecretaris zijn beleidsdoelen ten aanzien van particulier opdrachtgeverschap formuleerde, de illusie koesterde dat 1/3 van de jaarlijkse koopwoningproductie uit vrijstaande woningen zou kunnen bestaan. Dat is natuurlijk niet zo; ook Remkes wist donders goed dat een dergelijke woning voor slechts weinigen weggelegd is en zal blijven. Het ging Remkes om iets heel anders, namelijk: zeggenschap. “Waarom kunnen mensen niet zelf bepalen hoe ze wonen?”, dat was de vraag die hij stelde. Het gaat dus om zeggenschap, ook voor mensen met een normaal inkomen, zoals de familie Adams in Tilburg, mensen die een “normale” rijtjeswoning willen, maar wel zelf willen bepalen hoe die woning er van binnen en buiten uit ziet.
Te hoge grondkosten?
U zult uit het NRC-artikel geconcludeerd hebben dat particulier opdrachtgeverschap vooral gehinderd wordt door de (te) hoge grondkosten. Dat is niet zo!
De prijs van een bouwkavel wordt immers niet bepaald door de vraag door wie er gebouwd wordt, maar, zoals professor Priemus helder uitlegt, wat er gebouwd wordt. De hoge grondkosten vormen op dit moment een probleem en dwingen lokale bestuurders in een spagaat; ze willen betaalbare koopwoningen laten bouwen voor met name “starters” maar zijn tegelijkertijd gedwongen om voor de grond onder die woningen de hoofdprijs te vragen. Een interessante discussie, zeker, maar niet direct bepalend voor de mogelijkheden voor particulier opdrachtgeverschap. Of u nu een woning met grond afneemt van een ontwikkelaar of de grond koopt en er zelf een woning op laat bouwen, dat maakt voor de hoogte van de grondprijs niet uit.
Gemeenten hebben sleutelrol
Laat u dus niet afleiden door ingewikkelde discussies over “grondquotes” en “residuele grondwaardebepaling”, er is maar één partij die bepaalt of u ooit zelf of met anderen een woning zult kunnen laten bouwen, en dat is uw gemeentebestuur. Er is ook maar één partij die de basis legt voor succesvolle projecten en dat is (u raadt het al) de gemeente. Het Tilburgse voorbeeld is wat dat betreft illustratief: de gemeente is misschien wel welwillend maar niet in staat om voor vier particuliere kavels de gronduitgifte goed voor te bereiden en kopers duidelijkheid te geven over de geldende randvoorwaarden. En dat is jammer, want gemeenten hoeven dat wiel niet uit te vinden. Het gaat er vooral om dat ze beleid willen maken voor hun burgers, en daar ook handen en voeten aan willen geven. Particulier opdrachtgeverschap is een prima middel gebleken om lokale beleidsdoelen te verwezenlijken, zoals woningen voor starters en het vergroten van betrokkenheid van burgers bij hun woonomgeving.
Hoe gaan gemeenten met gronduitgifte om?
Ons advies: vraag uw wethouder naar ruimte voor burgers met bouwplannen. Informeer bij uw gemeente wat de plannen zijn voor gronduitgifte aan particulieren. Organiseer u met anderen en vraag de gemeente om u een locatie toe te wijzen. Het voorbeeld van Bladel krijgt inmiddels op veel plaatsen in het land navolging; groepen woningzoekenden kloppen aan de gemeentepoorten met het verzoek om grond toegewezen te krijgen om er hun eigen project te realiseren. De aanloop naar de gemeenteraadsverkiezingen is daar geen slecht moment voor. Wij twijfelen er niet aan: vroeg of laat zullen zij gehoor vinden!
Vijf tips voor de welwillende wethouder
Over hoe particulier opdrachtgeverschap ingezet kan worden om beleidsdoelstellingen te realiseren.
Tip 1. Oriënteer u op de mogelijkheden van particulier opdrachtgeverschap.
Particulier opdrachtgeverschap is mogelijk bij alle soorten woningen; vrijstaand, geschakeld, gestapeld (appartementen), dus niet alleen bij dure vrijstaande woningen op grote kavels.
Particulier opdrachtgeverschap leidt niet tot hogere woningprijzen, integendeel.
Particulieren kunnen laten bouwen tegen kostprijs, projectontwikkelaars zijn genoodzaakt om rendementen op hun projecten te realiseren, al was het alleen maar vanwege de rentelasten die het gevolg zijn van hun grondaankopen in het verleden.
U zou eigenlijk verplicht op excursie moeten naar Bladel waar uw bevlogen collega wethouder Pijnenburg besloot een bouwlocatie nu eens niet direct te vergeven aan een projectontwikkelaar. Hij bood een groep plaatselijke woningzoekenden (jonge “starters”) de mogelijkheid om een eigen project te ontwikkelen. Gevolg: woningen die 40% (!) goedkoper zijn dan wanneer ze door een projectontwikkelaar zouden zijn gebouwd. En laat u, wederom, niet misleiden; die 40% is maar voor een klein deel het gevolg van een korting op de grondprijs.
Tip 2. Bepaal uw “beleidsruimte”.
Vaak zijn gemeenten geen eigenaar van bouwgrond. Ook komt het voor dat de gemeente wel eigenaar is maar dat ze gedwongen is om de bouwgrond aan een bepaalde projectontwikkelaar of woningcorporatie te verkopen. Een dergelijke “bouwclaim” is dan het gevolg van eerdere transacties of eerder gemaakte afspraken. Vaak zijn wethouders geneigd te roepen dat er tengevolge van alle bouwclaims en “grondposities” geen “beleidsruimte” is voor particulier opdrachtgeverschap. Daar is door het ministerie van VROM onderzoek naar gedaan en het blijkt mee te vallen; er blijkt bij gemeenten meer beleidsruimte te zijn dan men op voorhand denkt. Het is dus zaak dat de gemeente voor alle geplande bouwlocaties nauwkeurig vaststelt of er al bouwclaims zijn en waar dus, mogelijkheden zijn om grond aan (groepen) particulieren uit te geven.
Tip 3. Verplicht projectontwikkelaars tot het doorleveren van grond aan (groepen) particulieren.
Veel gemeenten vinden particulier opdrachtgeverschap te ingewikkeld. Recentelijk heeft een aantal gemeenten (Almere, Woerden, Loenen aan de Vecht) met succes de verantwoordelijkheid voor de totstandkoming van particuliere projecten doorgeschoven naar projectontwikkelaars. De ontwikkelaar levert een deel van de grond door aan particulieren en begeleidt hen vervolgens bij de planvorming. Een even briljante als eenvoudige manier om zonder rompslomp voor de gemeente particulier opdrachtgeverschap tot een succes te maken!
Er is overigens een wet in de maak (“Grondexploitatiewet”) die gemeenten in staat gaat stellen om dergelijke eisen desnoods dwingend aan ontwikkelaars op te leggen. Ontwikkelaars staan hier overigens niet per definitie afwijzend tegenover.
Tip 4. Bereid uw kaveluitgifte grondig voor.
Grond is duur, dat is keiharde realiteit. Het minste dat kavelkopers daarvoor in ruil van de gemeente mogen verwachten, is duidelijkheid vooraf over alle geldende randvoorwaarden (kosten, stedenbouwkundige randvoorwaarden, bouwregels, ruimtelijke-ordeningsprocedures, termijnen, milieueisen enz.). Laat voor dat u grond gaat aanbieden aan (groepen) particulieren alle geldende randvoorwaarden vastleggen in een document en zorg dat alle betrokken gemeentelijke diensten met de inhoud ervan akkoord zijn. Dat voorkomt frustratie en teleurstelling bij de kavelkopers. Geef tevens informatie over de totale kosten die gemoeid zijn met het bouwen van een woning op de kavel en laat mensen geen groeiwoning bouwen wanneer ze die eigenlijk niet willen en waarmee ze vervolgens zichzelf, de buren en de bouwvergunningsambtenaar nog enkele jaren bezig gaan houden.
Tip 5. Zorg voor deskundige begeleiding.
Bouwen is ingewikkeld en brengt, zoals Priemus terecht opmerkt, veel rompslomp met zich mee. Zorg er dus voor dat de kavelkopers kunnen terugvallen op een deskundige die hen door het woud van wetten, regels en procedures leidt en hen bijstaat in de onderhandelingen met derden. Zo worden kopers van grond in het project Nieuw Leyden (Leiden) intensief begeleid door een procesbegeleider en een technisch coördinator en worden in Apeldoorn en Rotterdam cursussen verzorgd voor particuliere opdrachtgevers.
Houd moed, dus!
Via een aantal websites kunt u kennis nemen van geslaagde voorbeeldprojecten, zoals op www.zelfbouwinnederland.nl en www.iceb.nl .
Marcel van Lent is mededirecteur van adviesbureau De Regie BV
Hans Vos is projectmanager bij SEV Realisatie en daar in opdracht van VROM verantwoordelijk voor het onafhankelijke Informatiecentrum Eigen Bouw
