voorfinanciering plankosten
Gepubliceerd: 06-04-2019

Deelnemers aan een CPO-project regelen hun woningfinanciering individueel, net als kopers van gewone nieuwbouwwoningen. Maar om voor woningfinanciering in aanmerking te komen, moet je als deelnemer aan een CPO-project wel aan een paar extra voorwaarden voldoen. 

Financiering nieuwbouw

Om een hypotheek te kunnen afsluiten, moet je als koper van een nieuwbouwwoning in het algemeen eerst allerlei documenten aan de hypotheekverstrekker verstrekken. Je moet in ieder geval een getekende individuele koopovereenkomst met de eigenaar van de grond kunnen overleggen en een getekende individuele aannemingsovereenkomst met de aannemer die je woning gaat bouwen. Ook moet je een aantal documenten aanleveren waaruit blijkt hoe je er financieel voorstaat (bijvoorbeeld een werkgeversverklaring of -als je ondernemer bent je jaarstukken over de afgelopen jaren- en stukken waaruit blijkt over hoeveel eigen geld je beschikt). Hypotheekverstrekkers verlangen ook dat een omgevingsvergunning voor de bouw van je woning is verleend en dat de aannemer die je woning bouwt een afbouwgarantie biedt. Dat wil zeggen dat het bouwbedrijf ervoor zorgt dat gegarandeerd is dat je woning wordt afgebouwd als hij tijdens de bouw failliet mocht gaan. Een aannemer is daarvoor aangesloten bij Bouwgarant, Woningborg of SWK. Hypotheekverstrekkers eisen zo'n afbouwgarantie, omdat jouw woning als onderpand dient bij het verstrekken van een hypothecaire lening. In de koopovereenkomst en de aannemingsovereenkomst is een financieringsbeding opgenomen. Meestal krijg je na de ondertekening van deze overeenkomsten maximaal 2 maanden de tijd om de financiering van je woning rond te krijgen. Als dat niet lukt, kan je de getekende overeenkomsten nog ontbinden. 

Hypotheek afsluiten bij collectief particulier opdrachtgeverschap

Als je als deelnemer in een CPO-project de financiering van je woning wilt regelen, stellen hypotheekverstrekkers dezelfde eisen als bij een gewone nieuwbouwwoning (zoals hierboven beschreven). Meestal moet je echter ook nog aan de volgende aanvullende voorwaarden voldoen: 

  1. Je moet de hypotheekverstrekker een document overleggen waaruit blijkt dat er in het CPO-project sprake is van een achtervangconstructie: als er in het project bij de eigendomsoverdracht nog een of meer woningen onverkocht zijn, eist de hypotheekverstrekker dat de CPO-groep (vereniging, coöperatie of stichting) een contractuele afspraak met een andere partij heeft gemaakt waarin is geregeld dat deze andere partij bereid is deze onverkochte woningen over te nemen of voor te financieren. Hypotheekverstrekkers willen niet dat jij daar als deelnemer ook nog eens financieel verantwoordelijk voor zou kunnen worden gesteld). 
  2. Je moet de hypotheekverstrekker ook een samenwerkingsovereenkomst kunnen verstrekken tussen de CPO-groep en een ervaren CPO-procesbegeleider. De betrokkenheid van een ervaren begeleider biedt de hypotheekverstrekker de zekerheid dat het CPO-project goed is georganiseerd en dat er (nadat je woningfinanciering rond is) geen lijken uit te kast komen. 
  3. Je moet de hypotheekverstrekker vaak ook allerlei andere projectdocumenten overleggen om aan te tonen dat het CPO-project professioneel is georganiseerd (statuten, overeenkomsten, etc.). 

Misverstand over financiering CPO-projecten

Voordat je als deelnemer aan een CPO-project je hypotheek kunt afsluiten, moet je al allerlei kosten maken. Die kosten worden aangeduid met de term 'plankosten'. De plankosten moet je zelf voorfinancieren. In CPO-projecten gaat het -afhankelijk van de wijze waarop het project is georganiseerd- meestal om 5 tot 10% van de uiteindelijke woningprijs. Dus als je een woning (inclusief grond) van € 300.000 wilt bouwen, moet je rekening houden met een voorfinanciering van € 15.000 tot € 30.000. Deze (risicodragende) voorfinanciering moet je (grotendeels) uit eigen zak vooruitbetalen. Het gaat dan bijvoorbeeld om de kosten die je moet maken voor het inschakelen van een architect, constructeur, technische adviseurs en een procesbegeleider, maar ook om de leges die je aan de gemeente moet betalen voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Meestal betaal je deze kosten in termijnen aan de vereniging, coöperatie of stichting die als opdrachtgever van het CPO-project optreedt. Anders dan soms wordt gedacht, financieren hypotheekverstrekkers de vereniging, coöperatie of stichting niets voor (er staan tenslotte nog geen zekerheden tegenover). Om de kosten en risico's voor de deelnemers aan een CPO-project enigszins te beperken, kan je soms in de beginfase van een CPO-project als rechtspersoon wel subsidie aanvragen bij de provincie of gemeente. Sommige provincies bieden daarnaast nog een regeling aan waarbij CPO-groepen ter dekking van een deel van hun plankosten onder bepaalde voorwaarden een renteloze lening kunnen afsluiten. Die lening kan dan worden terugbetaald nadat de deelnemers hun hypotheek hebben afgesloten. Maar let op: de lening moet ook worden terugbetaald als het project niet wordt gerealiseerd. Je blijft als deelnemers dus zelf de risico's dragen.

voorfinanciering is risicodragend 

Als je in een CPO-project stapt, houd er dan dus rekening mee dat je een groot deel van de plankosten zelfstandig uit eigen middelen moet voorfinancieren en dat je dit geld kwijt kunt zijn als het project niet tot stand komt.  

Niet alle banken verstrekken woningfinanciering bij CPO

Bij sommige hypotheekverstrekkers is het niet mogelijk om je woning te financieren als je deelneemt aan een CPO-project. Deze hypotheekverstrekkers geven dan gewoonweg aan dat het 'niet hun beleid is om financiering te verstrekken aan kopers van woningen in CPO-projecten'. Om teleurstellingen te voorkomen is het verstandig vóór het sluiten van de koop- en aannemingsovereenkomst (via je financieel adviseur) na te gaan bij welke hypotheekverstrekkers je het best je woningfinanciering kunt aanvragen en bij welke partijen dat bij voorbaat kansloos is.