Het is alweer een tijdje geleden maar hier een nieuwe aflevering van Ons Eigen Huis. Dit keer een zeer informatieve over burenrecht. Hoe dicht mag je tegen de buren aan bouwen? Robert en Rogier hebben de research gedaan. Ook zijn ze erachter gekomen dat je niet zomaar een raam of venster mag hebben binnen twee meter van de erfgrens.
burenrecht
Heb je een mooie kavel, in het westen van het land, en dan ga je er wat op zetten. Over wat je er op wilt zetten, hebben we het al eerder in deze weblog gehad. Heb je dan uiteindelijk je keus gemaakt, dan blijft de vraag of het er überhaupt op past. Het liefst zonder de buren meteen met een probleem op te zadelen. Zo zijn wij achter een aantal zaken gekomen.
Waarschijnlijk zijn er door de kaveluitgever (vaak de gemeente) al een aantal beperkende voorwaarden opgenomen. Hierin zijn de grootte van de woning bepaald, het bebouwbare oppervlak, de afstand tot de erfgrens, enzovoort. Vaak is een uitbouw als een erker, serre of bijkeuken toegestaan naast dit bebouwde oppervlak.
Toch moet je uitkijken wat je neerzet. Als iets binnen de regels van je bouwproject past hoeft het toch niet meteen legaal te zijn wat je doet. Sommige dingen hoeven de buren namelijk niet te accepteren. Er staan in het burgerlijk wetboek een aantal artikelen opgenomen (boek 5, art.5.37-5.69) die wat zaken regelen over de relatie met de buren. Zo staan er bepalingen over schuttingen, overhangende bomen en recht van overpad.
doorzichtig raam
Hieronder een voorbeeld over één van de artikelen: in dat artikel wordt bepaald tot op welke afstand een doorzichtig raam mag komen van de erfgrens. Als er ramen, die uitzicht hebben op het buur-erf, binnen twee meter van de grens komen, moet daar toestemming voor gegeven worden door de buren
art. 5.50:1 - Tenzij de eigenaar van het naburige erf daartoe toestemming heeft gegeven, is het niet geoorloofd binnen twee meter van de grenslijn van dit erf vensters of andere muuropeningen, dan wel balkons of soortgelijke werken te hebben, voor zover deze op dit erf uitzicht geven.
regelend recht
De wettekst geeft zelf al aan:“tenzij de eigenaar toestemming heeft gegeven”. Dat betekent dat er is sprake van zogenaamd regelend recht. De wet is dus de normale regel, tenzij je met de buren afspreekt dat deze regel niet opgaat of dat de regel anders zou moeten luiden. Je kunt dus met de buren afspreken dat er op minder dan twee meter van de erfgrens een raam komt. Doe je dit schriftelijk, dan is deze afspraak geldig zolang die buren er wonen. De buren gedogen als het ware de situatie. Mochten ze echter verhuizen, dan is de afspraak niet automatisch van toepassing op de nieuwe buren. Zij kunnen dan alsnog eisen dat het vrije uitzicht op hun erf wordt ontnomen. Dit kan betekenen dat de ramen geblindeerd moeten worden (ze mogen dan ook niet meer open kunnen). Het zou zelfs kunnen betekenen dat de aanbouw weer afgebroken moet worden om niet een vreemde situatie te krijgen.
notariële akte
Om de afspraak ook overdraagbaar te maken aan nieuwe bewoners van de woning naast u, kunt u het beste een notariële akte laten opstellen, waarin de afspraak formeel wordt bevestigd. Deze afspraak wordt dan bij het kadaster geregistreerd als zijnde een ‘erfdienstbaarheid’. Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht. Dit betekent dat het een recht of plicht is die overgaat op een volgende eigenaar. De eigenaar van het "dienend" erf moet iets nalaten of dulden ten opzichte van het "heersende" erf. Bijvoorbeeld een recht van overpad of een situatie met ramen zoals eerder beschreven. Een erfdienstbaarheid is altijd omschreven in de notariële akte.
erfdienstbaarheden
Het register waar erfdienstbaarheden in worden opgenomen, is openbaar. Hou er rekening mee dat een erfdienstbaarheid op dienend erf de waarde van uw woning over het algemeen niet ten goede komt, terwijl deze voor heersend erf juist waardeverhogend kan zijn.