In veel CPO-projecten draait het om het realiseren van een appartementengebouw. Dat komt vooral vaak voor bij projecten van senioren maar ook bij binnenstedelijke projecten met een andere doelgroep. In dit artikel lichten we de Vereniging van Eigenaren (VvE) en de akte van splitsing uitgebreid toe, zodat je goed voorbereid aan de slag kunt. ('Vereniging van Eigenaars' is de officiële, wettelijke naam in het Burgerlijk Wetboek, maar meestal - en dat mag ook - wordt gesproken van Vereniging van Eigenaren).
Bij appartementengebouwen moeten het perceel en het te realiseren gebouw worden gesplitst in appartementsrechten; je koopt ieder een appartementsrecht. Op basis van het eigendom van het appartementsrecht sluit je je hypotheek af, of een overbruggingslening als je geen hypotheek nodig hebt.
De splitsing in appartementsrechten vindt plaats door het 'passeren van de splitsingsakte' bij de notaris. Daarbij wordt de Vereniging van Eigenaren (VvE) opgericht; de splitsingsakte is ook de oprichtingsakte van de VvE.
Het is niet mogelijk om de CPO-vereniging om te zetten in een VvE. Het zijn twee totaal verschillende verenigingen. Bovendien moet de CPO-vereniging blijven bestaan nadat de VvE is opgericht, in ieder geval tot en met de oplevering van het gebouw.
De splitsingsakte passeert niet voordat het definitief ontwerp door de groep is vastgesteld. Er moet namelijk ook een splitsingstekening worden gemaakt en dat kan pas als het ontwerp niet meer kan veranderen. De splitsingstekening is onderdeel van de splitsingsakte.
De splitsing vindt dus plaats als het ontwerp gereed is, maar voordat er gestart wordt met bouwen. Je kunt immers pas de grond afnemen als ieder lid van de bouwgroep zijn hypotheek rond heeft en daarvoor moet de akte van splitsing zijn gepasseerd bij de notaris. Je geeft je appartementsrecht in onderpand ('in hypotheek') aan de bank. Zonder onderpand geen hypotheek.
Wat is een splitsingsakte?
De splitsingsakte is een officieel document dat wordt opgesteld door een notaris en wordt ingeschreven in het Kadaster. Volgens Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (BW) regelt het de splitsing van een onroerende zaak - in dit geval een appartementengebouw - in appartementsrechten. Elk appartementsrecht omvat een exclusief gebruiksrecht van een privé-deel (het appartement zelf) en een aandeel in de gemeenschappelijke delen (zoals trappenhuizen, liften en daken). Bij nieuwbouw wordt de akte opgesteld voordat het gebouw fysiek bestaat.
De beschrijving van het gebouw en de appartementen
Een van de eerste zaken die in de splitsingsakte worden geregeld, is een gedetailleerde beschrijving van het gebouw. Er wordt het volgende omschreven:
De ligging en indeling
De akte beschrijft de locatie, het aantal verdiepingen, de totale oppervlakte en de precieze grenzen van elk appartement. Er wordt een splitsingstekening vastgesteld waarop de afzonderlijke appartementen en de indexnummers zijn aangegeven. In de splitsingstekening wordt vastgelegd welke ruimtes privé zijn en welke gemeenschappelijk.
Privé- versus gemeenschappelijke delen
Expliciet wordt vastgelegd welke onderdelen exclusief voor een eigenaar zijn (bijvoorbeeld alles binnen de woning) en welke gemeenschappelijk zijn (bijv. fundering, gevels, installaties). Punt van aandacht is altijd de zonnepanelen op het dak; meestal worden ze als gemeenschappelijk aangemerkt, maar dat hoeft niet per se.
Breukdelen
Elk appartementsrecht krijgt een breukdeel toegewezen, oftewel een aandeel in de totale eigendom. Het breukdeel bepaalt het volgende:
Stemrecht in de VvE
Een keuze die jullie zelf moeten maken is hoe het stemrecht geregeld wordt. Dat dat kan conform de breukdelen maar meestal wordt ervoor gekozen de eigenaren ieder één stem te geven in de VvE-vergadering.
De bijdrage aan kosten
Je betaalt periodiek servicekosten voor onderhoud, verzekeringen en reserves. De akte specificeert hoe deze bijdragen worden berekend; meestal op basis van de breukdelen.
Het komt in CPO-projecten regelmatig voor dat voor specifieke kosten een afwijkende verdeling wordt vastgelegd. Bijvoorbeeld de afspraak dat woningen op de begane grond niet meebetalen aan de kosten van onderhoud van de lift. Wat ook vaak gebeurt is dat bepaalde kosten gelijkelijk verdeeld worden, bijvoorbeeld de kosten van beheer en onderhoud van een gemeenschappelijke ruimte.
meerjaren onderhoudsplan (MJOP)
Bij nieuwbouw geldt de verplichting om een meerjaren onderhoudsplan (MJOP) op te (laten) stellen, met een minimale reserveopbouw om de kosten van toekomstige reparaties en onderhoud te dekken.
Het reglement van splitsing
Het hart van de splitsingsakte is het reglement van splitsing, dat de regels voor het gebruik en beheer van het gebouw vastlegt. Vaak wordt een modelreglement gebruikt, zoals dat van de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie (KNB), maar het kan wordt altijd aangepast aan de specifieke situatie en aan de wensen van de bouwgroep. Het is van belang te weten dat jullie met elkaar op een aantal specifieke onderdelen bepalen welke afspraken er in de splitsingsakte worden vastgelegd. De notaris geeft aan wat er wel en niet mogelijk is binnen de grenzen van de wet.
Belangrijke onderdelen van het reglement zijn:
Gebruiksregels
Wat mag wel en niet? Bijvoorbeeld, verbod op korte termijn verhuur (zoals Airbnb), of regels voor huisdieren, verbouwingen en geluidsoverlast.
Beheer en onderhoud
De akte regelt hoe de VvE functioneert, inclusief de benoeming van een bestuurder (vaak een professionele beheerder voor nieuwbouw), vergaderfrequentie en besluitvorming.
Verzekeringen
Verplichting tot een collectieve opstalverzekering voor het hele gebouw, inclusief aansprakelijkheid voor gemeenschappelijke delen.
Geschillenbeslechting
Procedures voor mediation of arbitrage bij conflicten tussen eigenaren.
Gevolgen en belang voor de leden van de bouwgroep
De splitsingsakte is bindend voor alle eigenaren, ook toekomstige eigenaren; het is heel moeilijk de akte naderhand te wijzigen. In CPO-projecten is het daarom van belang om met elkaar zorgvuldig te bepalen hoe de akte van splitsing wordt vormgegeven en wat de onderlinge afspraken zijn die er in worden vastgelegd.