Naar aanleiding van een algemeen overleg 8 februari as. over particulier opdrachtgeverschap is er een brief naar de Tweede Kamer gestuurd door de burgemeester van Boekel, de burgemeester van Cuyk en de wethouder van Bladel (gemeentes die voorlopen op het gebied van betaalbare particuliere opdrachtgeverschap). In de brief, wordt onder andere kritiek geleverd op de conclusies van minister Dekker met betrekking tot de daling van particulier opdrachtgeverschap in de periode dat de regering juist streefde naar een flinke stijging. In samenwerking met Marcel Kastein - directeur bouwadviesbureau de Regie - wordt een eigen conclusie getrokken en een aantal suggesties gedaan voor het stimuleren van (betaalbaar) particulier opdrachtgeverschap. Hieronder kunt u de brief lezen:
Particulier opdrachtgeverschap voor alle groepen van bewoners
Aan:
Tweede Kamer der Staten-Generaal
De heer M. van der Leeden, griffier van de Vaste Kamercommissie van VROM
Postbus 20018
2500 EA Den Haag
Geachte voorzitter/leden van de Commissie VROM,
Op 8 februari as. vindt tussen 10.00 en 11.00 uur algemeen overleg plaats over onderstaand onderwerp in de vaste kamercommissie Volkshuisvesting, ruimtelijke
Ordening en Milieubeheer:
In motie nr 40 (2000-2001 27400 XI) vragen de leden Van Gent en Duivesteijn naar voorstellen om het particulier opdrachtgeverschap (eigenbouw) voor alle (groepen van) bewoners mogelijk te maken. Hierbij wordt ook gedoeld op gegadigden met een lager inkomen. De tweede kamer ondersteunde de indieners in hun opvatting dat eigenbouw binnen bereik dient te komen van alle groepen van bewoners, ongeacht hun inkomen, leeftijd of huishoudensamenstelling. De motie plaatste deze doelstelling in het kader van de Vinac-woningproductie (2005-2010).
Op 22 december heeft minister Dekker de tweede kamer per brief haar voorstellen voorgelegd (kenmerk DBO.2005.207411).
Inhoud brief minister Dekker
De minister legt in haar brief de nadruk op eerder door haar genomen of in gang gezette maatregelen teneinde het aandeel particulier opdrachtgeverschap in de woningbouw te vergroten. Het betreft hier de volgende maatregelen (nader toegelicht in de brief):
1. Grondbeleid (grondexploitatiewet en grondprijsbeleid)
2. Ruimtelijke Ordening: meer mogelijkheden voor woningbouw door de Nota Ruimte
3. Woningbouwafspraken met stimuleringsbijdrage voor eigenbouw
4. Subsidie voor innovatieve projecten en experimenten
5. Financiering van het landelijk Informatiecentrum Eigenbouw (ICEB)
Onder ‘conclusies’ schrijft de minister: “Tegelijkertijd onderken ik dat de bouw van woningen in particulier opdrachtgeverschap de afgelopen paar jaar in negatieve zin is beïnvloed door de sociaal-economische omstandigheden. Evenals enkele andere segmenten binnen de nieuwbouw is ook het aandeel eigenbouw de laatste drie jaar licht afgenomen”. Nu er weer meer perspectief in de ontwikkeling van de woningproductie zichtbaar is, verwacht zij een toename van het aandeel woningen in eigenbouw.
Onze analyse in reactie op de brief van de minister
Wij plaatsen vraagtekens bij de conclusie van de minister dat het aandeel particulier opdrachtgeverschap de laatste jaren uitsluitend als gevolg van conjuncturele ontwikkelingen is afgenomen. Dat het absolute aantal particulier ontwikkelde woningen onder invloed van een teruglopende bouwproductie meedaalt is te verwachten. Maar in een periode dat het rijk zich juist actief inzet om het aandeel particulier opdrachtgeverschap van 18 naar 33% te laten stijgen, is een daling van het relatieve aandeel particulier opdrachtgeverschap ten opzichte van de totale productie niet te verdedigen.
Aan de vraag naar particulier opdrachtgeverschap kan het niet liggen. Uit recent
onderzoek van Bouwkennis blijkt dat bijna de helft van de bewoners van een koopwoning zou overwegen in eigen beheer een woning te (laten) bouwen.
Naar onze mening zijn de tot nu toe door de minister getroffen maatregelen structureel ontoereikend om de doelstelling van het rijk te bereiken of voornoemde motie uit te voeren.
De woningbouw wordt gedomineerd door marktpartijen (projectontwikkelaars) en
woningcorporaties. Mede door de overheersende rol van deze vaak grote en
invloedrijke organisaties, zijn particulieren momenteel volstrekt kansloos. Particulier opdrachtgeverschap komt vooralsnog alleen tot stand door de welwillende houding van (individuele) lokale bestuurders die bereid zijn om tegen de belangen van de gevestigde partijen in locaties beschikbaar te stellen aan (groepen) particulieren. Het gaat daarbij totnogtoe steeds om incidenten.
Bij de uitvoering van het beleid spelen de gemeenten dus een sleutelrol. Zij bepalen momenteel hoeveel bouwlocaties ten behoefte van particulier opdrachtgeverschap beschikbaar komen. Naast gemeenten die hun uiterste best doen om locaties aan (groepen) particulieren uit te geven, zijn er nog teveel gemeenten die hun locaties liever uitgeven aan projectontwikkelaars en corporaties, omdat deze partijen de risico’s en de trekkersrol in bouwprojecten nou eenmaal eenvoudig van de gemeente kunnen overnemen. Particulieren kunnen gemeenten deze voordelen momenteel niet bieden.
Er is bij locale bestuurders vaak veel durf en tact nodig om locale (groepen) starters op de woningmarkt een sterkere positie op de koopwoningmarkt te geven. Van gemeenteraadsleden is lang niet altijd brede politieke steun te verwachten. Zij vertegenwoordigen veelal de belangen van meer gevestigde groepen burgers in de gemeente.
De stimuleringsbijdrage van de minister (totaal budget 42,5 miljoen) zal die situatie niet veranderen. Een verkennend rondje langs 9 van de 20 regio’s waarmee recent afspraken zijn gemaakt door de minister, leert dat geen van de regio’s het voornemen heeft op basis van deze stimuleringsbijdrage specifiek beleid te ontwikkelen. De meeste regio’s zeggen eenvoudigweg niet te worden getriggerd door de regeling. Blijkbaar zijn er andere instrumenten nodig om lokale overheden er toe te bewegen particulier opdrachtgeverschap een positie te geven als volwaardig alternatief voor project- en gebiedsontwikkeling door marktpartijen en woningcorporaties.
De grondexploitatiewet kan het particulier opdrachtgeverschap op termijn wel een
stimulans geven. Gemeenten blijven ook in deze situatie echter een sleutelpositie
innemen. Wanneer zij hun eigen locaties niet op grotere schaal aan (groepen)
particulieren uitgeven, zullen zij bij het opleggen van verplichtingen aan derden geen sterke positie hebben. Overigens zal het effect van de grondexploitatiewet op de productiecijfers van particulier opdrachtgeverschap niet eerder dan na 2010 optreden, terwijl de motie en de brief van de minister betrekking hebben op de Vinac-woningproductie (2005-2010). Zoals het er nu naar uitziet zal de wet op zijn vroegst in 2007 het licht zien.
Onze eerste suggestie
Een zeer kansrijk voorstel in dit verband is de oprichting van een nieuwe intermediaire organisatie die zich ten behoeve van (toekomstige) particuliere opdrachtgevers actief gaat richten op het verwerven van grondposities. Door specifiek voor dit doel een (revolverend) fonds op te richten, is het goed mogelijk deze activiteit maatschappelijk te financieren. Bovenbeschreven voorstel is de afgelopen maanden op initiatief en in opdracht van de SEV door De Regie (Amsterdam) en Finance Ideas (Utrecht) uitontwikkeld. Het fonds kan op meerdere manieren een rol spelen in de ondersteuning van gemeenten en (groepen) particulieren.
Het functioneren van een (intermediaire) organisatie die bij de ontwikkeling van
locaties kan optreden als speler met een gelijkwaardige positie ten opzichte van
marktpartijen en woningcorporaties zal het particulier opdrachtgeverschap naar onze overtuiging de impuls geven die tot nu is uitgebleven.
Recent is in de gemeente Bladel een aantal projecten in eigen beheer ontwikkeld door starters. De prijs van de woningen kon hierdoor 30 tot 40% onder de marktprijs worden gehouden! Voor starters biedt deze vorm van projectontwikkeling daarmee een goede mogelijkheid zich toegang tot de koopwoningmarkt te verschaffen. Door toepassing van de koopgarant-constructie, blijven de ontwikkelde woningen ook in de toekomst voor starters bereikbaar. De in Bladel gevolgde aanpak kan bij voldoende aanbod van locaties eenvoudig worden opgeschaald en daarmee een goede bijdrage leveren aan het oplossen van de problematiek van starters op de woningmarkt. In sommige projecten in Bladel zijn woningen door zowel starters al senioren ontwikkeld.
Ook senioren vormen een belangrijke doelgroep (trend om langer zelfstandig te wonen, bijdrage oplossen stagnatie doorstroming).
Een ander project dat aandacht verdient is de herontwikkeling van het Wallisblok in Spangen, Rotterdam. In dit project zijn nagenoeg afgeschreven woningen omniet (maar met een opknapverplichting) door de gemeente aan een groep particulieren overgedragen. De particulieren herontwikkelen het blok en dragen daarmee in positieve zin bij aan de broodnodige vernieuwing van Spangen. In stedelijke gebieden liggen veel kansen voor collectief particulier opdrachtgeverschap.
Tijdens het Tweede Kamer debat (november 2005) over de mogelijkheden van starters heeft de minister ook zelf duidelijk op collectief particulier opdrachtgeverschap ingezet om starters tegemoet te komen. In dat debat heeft zij daarbij onder meer verwezen naar de twee bovengenoemde voorbeelden.
Het bovenbeschreven fonds zou door meerdere partijen financieel kunnen worden
gedragen. Ons inziens zou het, gelet op het bovenstaande, voor de hand liggen wanneer het ministerie van VROM een van de participanten is. Een financiële deelname van VROM zou wellicht kunnen worden gefinancierd uit het budget van 42,5 miljoen dat momenteel voor de stimuleringsbijdrage is gereserveerd. Het eerder gememoreerde rondje langs de regio’s maakt het zeer waarschijnlijk dat een groot deel van het gereserveerde budget onaangeroerd zal blijven.
Onze tweede suggestie
Wij bevelen ook aan door te gaan met kennisoverdracht. Een campagne als vervolg op het Informatiecentrum Eigenbouw is hard nodig, met name in de richting van de nieuwe gemeenteraden en colleges die over een maand gekozen zullen worden en daarna aan de slag gaan. Het ICEB is door de minister voor de periode 2003 t/m 2005 gefinancierd. Vanaf 1/1/2006 ontbreekt een financiële basis.
F. Pijnenburg,
wethouder gemeente Bladel
H.G.M. van de Vondervoort,
voorzitter Vereniging Kleine Kernen,
Burgemeester gemeente Boekel 1
L.M. Schoots
Burgemeester Cuyk
voor meer informatie:
M.R. Kastein (penvoerder)
De Regie BV
Oosterdokskade 5
1011 AD Amsterdam
(020-6893664, 06-51358539)
1 Boekel is een van de gemeenten die in navolging van Bladel een project voor en door starters heeft geëntameerd. Komende week wordt een bouwvergunning aan een groep van 17 starters verleend.
