Kavels voor rijwoningen Zaanstad
Gepubliceerd: 27-11-2019 Laatste update: 01-12-2019

Adviesbureau De Regie adviseert en begeleidt gemeenten al meer dan 20 jaar bij het uitgeven van bouwlocaties aan particulieren. Dat kunnen individuele bouwkavels zijn maar ook percelen voor CPO-projecten. Voor gemeenten die hun inwoners de mogelijkheid willen bieden zelf hun woningen te laten realiseren hebben we de volgende tips. 

1. Zorg voor heldere en complete verkoopdocumentatie

Bij de totstandkoming van een bouwproject zijn verschillende gemeentelijke disciplines betrokken; grondzaken, vergunningen, projectmanagement, wonen, welstand,

Zorg ervoor dat er een complete set met verkoopdocumenten wordt vastgesteld voordat gestart wordt met de gronduitgifte. Wanneer wij samen met een gemeente een project voorbereiden, zorgen we dat de volgende documenten worden opgesteld:

  • Kavelpaspoort met bouwregels en (eventueel) beeldkwaliteitseisen;
  • Stappenplan voor de kavelkoper;
  • Handboek zelfbouw;
  • Model-optieovereenkomst;
  • Model-koopovereenkomst;
  • Overzicht kavels met oppervlakten en kavelprijzen;
  • Overzicht benodigde minimale budgetten;
  • Inschrijvings- en toewijzingsvoorwaarden;
  • Spelregels supervisie en plantoetsing.

Maak de documenten toegankelijk op een projectwebsite waar ook actuele informatie, zoals de stand van zaken ten aanzien van de verkoop wordt getoond.

2. Geef keuzevrijheid t.a.v. de kavelgrootte

De Regie heeft een methodiek ontwikkeld waarmee het mogelijk is kavelkopers zelf de grootte van de kavel te laten bepalen. Met deze methode kan een grotere doelgroep worden bediend. De methode is met succes in verschillende gemeenten toegepast. 

In sommige situaties maakt de methodiek het tevens mogelijk om zelfbouwers te laten bepalen of ze individueel dan wel gezamenlijk (in CPO) hun woning laten realiseren.

Voor meer informatie bekijk deze brochure.

3. Rijwoningen en zelfbouw

Een variant van individuele zelfbouw die in opkomst is, is het uitgeven van kavels voor de bouw van rijwoningen. Deze variant leent zich, in tegenstelling tot kavels voor vrijstaande woningen, uitstekend voor het realiseren van woonmilieus met hogere dichtheden en is uitstekend te combineren met de flexibele kavelgrootte (zie tip 2). De Regie heeft een complete set bouwregels ontwikkeld om ervoor te zorgen dat de woningen zo efficiënt mogelijk tegen elkaar aan kunnen worden gebouwd.

4. Maak ook afspraken over zelfbouw met projectontwikkelaars

Het blijkt in de praktijk heel goed mogelijk te zijn om zelfbouw te laten organiseren door projectontwikkelaars. Vooral bij wat grotere gebiedsontwikkelingen waar particulier opdrachtgeverschap deel uitmaakt van de opgave, is het prima mogelijk met marktpartijen afspraken te maken over het ‘doorleveren’ van individuele bouwkavels of een of meerdere CPO-kavels. Wanneer de selectie van een ontwikkelaar getenderd wordt, kan het organiseren van zelfbouw door uw gemeente zonder veel moeite als voorwaarde worden vastgelegd in de selectie-eisen.

Kavels voor rijwoningen Waterrijk Woerden
Kavels voor rijwoningen Waterrijk Woerden

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Zelfbouw is niet synoniem met welstandsvrij

Gemeente kiezen er nogal eens voor om bij zelfbouwprojecten geen welstandseisen te stellen. Het idee is dat beeldkwaliteitseisen niet goed passen bij zelfbouw omdat ze de individuele keuzevrijheid van de zelfbouwer inperken.

Onze ervaring is dat welstandseisen meestal juist wél gewaardeerd worden. Het is voor veel zelfbouwers een prettig idee dat er een buurt ontstaat met een grote verscheidenheid maar toch met een zekere mate van samenhang.

6. Laat de kavels verkopen door een specialist

Het verkopen van bouwkavels is iets heel anders dan het verkopen van een bestaande woning of een projectmatige nieuwbouwwoning. Wanneer je een bouwkavel koopt ga je een avontuur aan dat wellicht eenmalig is. Het wordt daarom door kavelkopers zeer gewaardeerd dat ze bij de aankoop van een bouwkavel begeleid worden door een specialist, iemand die technische vragen kan beantwoorden en informatie kan geven over: 

  • de mogelijkheden ten aanzien van het woningontwerp en de daarbij geldende randvoorwaarden;
  • het verloop van het traject dat de kavelkoper doorloopt tot aan de oplevering (stappenplan), 
  • de zaken waarmee je rekening moet houden bij het selecteren van een architect en aannemer en die technische vragen kan beantwoorden.

Het inschakelen van een kavelspecialist ontlast de gemeente en zorgt voor tevreden ‘klanten’.

7. Faseer het verkoopproces

Hanteer de volgende stappen in het verkoopproces:

  1. Optieovereenkomst. De optieperiode eindigt met het vaststellen van het definitief ontwerp (DO) van de woning(en). 
  2. Koopovereenkomst. De koopovereenkomst wordt getekend direct na de goedkeuring van het DO en is het startsein voor het aanvragen van de omgevingsvergunning en de hypotheekaanvraag.
  3. Levering. Zelfbouwers kunnen hun hypotheek pas afsluiten als de omgevingsvergunning onherroepelijk geworden is. Het is daarom raadzaam de kavel dan ook pas te op te leveren.

8. Verkoop de kavels vrij op naam

In een project met meerdere kavels is het voor de gemeente het meest praktisch om de kavels vrij op naam te verkopen. Dat geeft de gemeente de vrijheid om één notariskantoor te selecteren waar alle leveringsakten passeren. Dat scheelt een hoop moeite.

De kosten van de levering (notariskosten en kadasterkosten) komen weliswaar voor rekening van de gemeente, maar kunnen eenvoudig in de kavelprijzen worden verdisconteerd. 

9. Zorg voor één aanspreekpunt

Zelf je woning laten bouwen is geen raketwetenschap maar er komt wel veel bij kijken. Zelfbouwers zijn vrijwel altijd leken. Zij zijn zeer geholpen met iemand die makkelijk bereikbaar is, alle vragen kan beantwoorden en kan fungeren als schakel tussen zelfbouwer en gemeente. Zorg er wel voor dat degene die als aanspreekpunt optreedt over kennis van en ervaring met zelfbouw beschikt.

Het zorgen voor een aanspreekpunt voor kavelkopers ontlast de gemeente en zorgt voor tevreden klanten.

10. Laat de kaveluitgifte voorbereiden door een specialist

De Regie heeft veel ervaring met het voorbereiden van het uitgeven van kavels en locaties voor CPO-projecten. We werken daarbij nauw samen met de betrokken specialisten bij de gemeente en met externe partijen zoals stedenbouwkundigen en marketingspecialisten. Veel gemeenten zien op tegen zelfbouw omdat de organisatie ervan bewerkelijk zou zijn. De Regie kan de gemeente veel werk uit handen nemen en vrijwel volledig ontzorgen.