Woonprotest
Gepubliceerd: 13-09-2021

Inmiddels krijgt het dramatische tekort aan betaalbare woonruimte voor jongeren eindelijk meer aandacht. Gisteren vond voor het eerst sinds bijna 40 jaar onder de noemer 'Het Woonprotest' een breed gedragen, landelijke demonstratie plaats. Het gebrek aan perspectief op betaalbare woonruimte staat voor de jonge generatie min of meer gelijk aan het gebrek aan perspectief op een zelfstandige toekomst. Niet voor niets is wonen een grondrecht in ons land.

In dit artikel wordt ingegaan op de oorzaken. Daarna worden enkele ontwikkelingen beschreven die goedwillende partijen tot inspiratie kunnen dienen, zonder daarmee te willen beweren dat deze voorbeelden zaligmakend zijn. Er moet op alle fronten hoofnodig aan een serieuze oplossing worden gewerkt.

De belangrijkste oorzaken voor het dramatische tekort

  • Sinds de Tweede Wereldoorlog is onze kijk op wonen en leveren enorm veranderd; het aantal alleenwonenden in ons land is in de afgelopen 75 jaar vertienvoudigd tot ruim 3 miljoen. Er zijn niet allen meer wooneenheden nodig om op deze ontwikkeling in te spelen, een persoon gebruikt tegenwoordig gemiddeld ongeveer 65 m2, terwijl dat kort na de oorlog maar een fractie daarvan was. In het beleid van de rijksoverheid en in de productie van woningen heeft deze ontwikkeling te weinig aandacht gekregen.
  • In ons land is sprake van een tweedeling. Families met voldoende financiële middelen, kunnen zelf relatief eenvoudig voorzien in woonruimte voor hun kinderen door bijvoorbeeld een appartement voor hen te kopen. Families die deze mogelijkheden niet hebben, zijn overgeleverd aan het beleid van de overheid en de grillen van de markt. In kringen van liberalen die inmiddels vele jaren ons landsbestuur vormen, is het dramatische tekort aan betaalbare woonruimte mogelijk oprecht onderschat. In de families waarvan zij deel uitmaken, kan tenslotte in de regel altijd wel een oplossing worden gevonden.
  • Woningcorporaties mogen tegenwoordig door nieuwe Europese regelgeving geen (betaalbare) koopwoningen meer realiseren. Mede door het frauduleuze handelen van enkele corporatiebestuurders die zich een halve godheid waanden, kwam bovendien de hele corporatiesector in een kwaad daglicht te staan, waardoor de teugels vanuit de rijksoverheid (minister Blok o.a.) extra hard zijn aangehaald. Corporaties dienen zich alleen nog op de realisatie en exploitatie van sociale huurwoningen te richten. De verhuurdersheffing die werd ingevoerd, leidde ertoe dat de bouw daarvan erg moeilijk van de grond kwam. Dit alles kwam het aanbod van betaalbare woonruimte niet ten goede.
  • Jongeren hebben een beperkte woonduur. In de toch al schaarse voorraad in de sociale huursector is hun wachttijd daarom veel langer.
  • Gemeenten spelen een sleutelrol waar het gaat om het toevoegen van woonruimte, maar menen geen beleidsruimte te hebben. Zij zeggen over weinig eigen locaties te beschikken. De uitgifte van eigen bouwlocaties voor het realiseren van betaalbare woonruimte levert gemeente bovendien minder op dan wanneer er vrij sector woningen worden gerealiseerd. Gemeente eisen in veel gevallen wel van initiatiefnemers van nieuwbouwprojecten dat 30% van de woningen sociale huur of betaalbare koop dient te zijn. Een mogelijkheid waar nog nauwelijks gebruik van wordt gemaakt is dat zij in een bestemmingsplan ook regels kunnen opnemen om groepen particulieren (dus ook jongeren) in te staat stellen grond te verwerven en hun eigen woningen te realiseren (CPO).
  • Marktpartijen kunnen meer verdienen aan vrijesectorwoningen dan aan betaalbare woonruimte. Er is geen impuls voor deze partijen om betaalbare koopwoningen voor starters te bouwen, tenzij zij daartoe worden gedwongen.
  • De woningprijzen zijn de laatste jaren erg gestegen en de druk op de woningmarkt is enorm toegenomen. Door de lage rentestand zijn veel beleggers in vastgoed gevlucht. Van alle woningen is op dit moment ongeveer 10% in handen van investeerders. Ook daardoor is schaarste vergroot.
  • De gestegen prijzen hebben koopwoningen voor jongeren nog minder bereikbaar gemaakt. In combinatie met de aangescherpte normen voor het financieren van woningen en het feit dat jongeren in de meeste gevallen alleenwonend zijn en geen vaste arbeidscontracten hebben, zijn koopwoningen nog onbereikbaarder voor jongeren geworden
  • Er is weinig sprake van doorstroming, senioren die dolgraag hun ruimere eengezinswoning zouden willen verruilen voor een kleiner, levensloopbestendig appartement, kunnen deze stap niet maken omdat er nauwelijks geschikte woningen voor deze doelgroep zijn.  
  • Voor studenten wordt tegenwoordig meer gebouwd (ook te weinig overigens), maar na hun afstuderen moeten zij hun kamer verlaten en zijn er geen doorstromingsmogelijkheden
  • Starters op de woningmarkt zelf zijn op nationaal niveau niet georganiseerd, zij laten hun geluid onvoldoende horen.

Complex en veelkoppig probleem

Het ontstane probleem is dus complex en veelkoppig. Hoe cynisch is het dan dat jaren geleden werd besloten het ministerie van VROM op te heffen en afscheid te nemen van de minister van Wonen. Er is zowel op landelijk, provinciaal als lokaal niveau juist een eenduidig en daadkrachtig beleid en bestuur nodig om het probleem waar onze jonge generatie mee kampt zo snel mogelijk te helpen oplossen. Niet (zozeer) langs familiaire lijnen, maar vooral het maatschappelijke vraagstuk! Het nieuw bouwen van betaalbare woonruimte levert een bijdrage aan het verkleinen van de schaarste maar is niet zaligmakend. Het drama dat zich voltrekt vraagt om een veel bredere aanpak.

Ter inspiratie beschrijven wij hieronder twee hoopgevende ontwikkelingen waar gemeenten het voortouw namen.

Petroleumhaven Den Haag

De gemeente Den Haag geeft in het plangebied De Petroleumhaven een locatie uit aan jongeren die daarop in eigen beheer circa 40 betaalbare koopappartementen voor zichzelf kunnen realiseren. De grond onder het tienlaagse appartementengebouw wordt in erfpacht uitgegeven waardoor de aanvangsinvesteringen ter verwerving van de grondpositie laag zijn. Bovendien maakt de gemeente gebruik van de IkBouwBetaalbaar-regeling (IBB-regeling), waardoor de betrokken jongeren onder een aantal strikte voorwaarden bovenop hun hypotheek een bedrag van maximaal € 30.000 kunnen bijlenen. De gemeente heeft enkele voorwaarden aan de jongeren gesteld om de ontwikkeling van het project in goede banen te leiden. Er moest door de groep onder meer een vereniging worden opgericht en een professionele procesbegeleider worden ingeschakeld. De gemeente heeft de jongeren zelf geworven en via loting geselecteerd, ook heeft de gemeente een tender uitgeschreven om enkele professionele kandidaat procesbegeleiders te selecteren, waaruit de vereniging een keuze kon maken. Een belangrijke succesfactor is dat de gemeente een klein betrokken team van ambtenaren heeft samengesteld dat deze groep jongeren op een zakelijke, enthousiaste manier helpt om haar project zo spoedig mogelijk te verwezenlijken.

Eerste opzet bouwplan Bouwgroep Petroleumhaven
Eerste opzet woongebouw Bouwgroep Petroleumhaven. Op de begane grond zal circa 200 m2 bedrijfsruimte worden gerealiseerd.

 

Gemeenten Kaag en Braassem

De gemeente Kaag en Braassem nam een vergelijkbaar initiatief, waarbij geen erfpachtconstructie is toegepast. In een van de kleine kernen (Nieuwe Wetering) is een locatie aan lokale jongeren uitgegeven die eveneens vooraf via een inschrijving en loting werden geselecteerd. De grondprijzen zijn marktconform. Er kunnen zes rijwoningen en een drielaags woongebouw met tien appartementen worden gebouwd. Zowel ambtelijk als bestuurlijk wordt het probleem van jongeren in de gemeente volop erkend. Met enige professionele begeleiding is het prima mogelijk jongeren in staat te stellen hun eigen woonruimte te realiseren en hun problemen op eigen wijze op te lossen. Inmiddels is dat in ons land al op vele plaatsen bewezen.

Opzet CPO Nieuwe Wetering
In Nieuwe Wetering stelt de gemeente jongeren in staat zelf hun rijwoningen en hun appartementen te laten bouwen

 

Schrijnend

Op steeds meer plekken in ons land staan jongeren op om bij hun gemeente actief aandacht te vragen voor het enorme probleem waar zij mee kampen. Het is schrijnend te zien dat jongeren die initiatieven nemen soms stuiten op weerstand, politiek gekrakeel of onbeholpenheid van gemeenten. Voor de betrokken jongeren is dat gekmakend.

Oproep

Jongeren zouden zich veel massaler moeten laten horen. Alleen het vragen van aandacht voor het probleem lost het probleem echter niet op. De rijksoverheid, de provincies en de gemeenten zijn aan zet om het dramatisch opgelopen tekort aan betaalbare woonruimte op alle mogelijke fronten aan te pakken.

Heb je goede voorbeelden of zie je kansen? Of wilt je je verhaal kwijt? Maak dat gratis een account aan en reageer op dit artikel of stuur een mail naar info@zelfbouwinnederland.nl. Op ZIN zullen wij de komende tijd vaker aandacht aan de woningnood onder jongeren schenken.

Om de druk op te voeren wordt het tijd om ter inspiratie meer goede voorbeelden uit te lichten en -aan de andere kant- om nu maar eens man en paard te noemen wanneer onze overheden verzaken initiatieven onvoldoende serieus nemen (of zelfs tegenwerken).

Redactie ZIN