De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) is onderdeel van de omgevingswet en is sinds 1 januari 2024 van kracht. De wet heeft tot doel de bouwkwaliteit te verbeteren en de positie van de consument te versterken. De Wkb heeft gevolgen voor individuele zelfbouwers en voor CPO-projecten met grondgebonden woningen.
Gefaseerde invoering - momenteel enkel voor grondgebonden woningen
De Wkb wordt stapsgewijs ingevoerd en is sinds 1 januari 2024 van kracht voor grondgebonden nieuwbouwwoningen. Het maakt daarbij niet uit of het gaat om een enkele woning (individuele zelfbouw) of een groter project (CPO). Voorlopig geldt de wet nog niet voor appartementen, beneden-boven woningen en verbouwingen. Een verbouwing waar een omgevingsvergunning voor nodig is zal op zijn vroegst 1 januari 2025 onder de Wkb komen.
Kwaliteitsborger
In praktische zin betekent het invoeren van de wet voor de zelfbouwer met name dat er een onafhankelijke ‘kwaliteitsborger’ bij het project betrokken moet worden. De kwaliteitsborger ziet toe op de kwaliteit van het bouwplan en de uitvoering ervan. De kwaliteitsborger kan werken in opdracht van de aannemer of van de opdrachtgever (kavelkoper of bouwgroep). In de meeste gevallen zal de aannemer de kwaliteitsborging regelen en zijn zij verplicht om een kwaliteitsborgingssysteem te implementeren. De aannemer moet aantonen dat het bouwwerk voldoet aan de vooraf afgesproken kwaliteit, zoals is vastgesteld in het bouwbesluit en het borgingsplan.
De website toelatingsorganisatie kwaliteitsborging (https://register.tlokb.nl/kb/) biedt een overzicht van alle gecertificeerde kwaliteitsborgers in Nederland.
‘Dossier bevoegd gezag’
In de Wkb wordt bepaald dat er bij de oplevering een dossier wordt opgesteld ten behoeve van het ‘bevoegd gezag’ (de instantie die de omgevingsvergunning heeft afgegeven). Zonder dit dossier en goedkeuring o.b.v. het bouwbesluit en het borgingsplan kan de woning niet in gebruik genomen worden. Het opstellen van het dossier is een taak voor de kwaliteitsborger.
De 5% regeling
De 5%-regeling in het kader van de Wkb bepaalt dat de opdrachtgever 5 procent van de aanneemsom in depot mag stellen bij de notaris totdat zeker is dat het bouwwerk correct en zonder gebreken is opgeleverd. De kwaliteitsborger kan ook een rol spelen bij het vaststellen en beoordelen van eventuele gebreken die onder de 5%-regeling vallen.
Kosten
De kosten die gepaard gaan met de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) kunnen variëren afhankelijk van verschillende factoren, zoals de omvang en complexiteit van het bouwproject, de betrokken partijen en de gekozen kwaliteitsborgingsmaatregelen. Daar staat tegenover dat de kosten van de omgevingsvergunning (leges) lager zullen zijn dan voor 1 januari 2024.
Kwaliteitsborging en casco-oplevering
Vaak wordt een zelfbouwwoning ‘casco’ opgeleverd. Dat betekent dat op het moment dat de aannemer de woning oplevert, een aantal werkzaamheden nog moet worden uitgevoerd. Meestal gaat het om de keukeninrichting en eventueel om sanitair en de afwerking van wanden. Maar het kan ook gaan om werkzaamheden die moeten zijn uitgevoerd om te voldoen aan de voorwaarden van de omgevingsvergunning, bijvoorbeeld de elektrische installatie, of een deel daarvan (we noemen dat verder voor het gemak ‘verplichte werkzaamheden’). Mocht je van plan zijn een aantal verplichte werkzaamheden zelf te uit te (laten) voeren en de aannemer is opdrachtgever voor de kwaliteitsborger, dan moet er iets geregeld worden. Er kan immers pas een compleet ‘dossier bevoegd gezag’ worden ingediend als alle verplichte werkzaamheden zijn uitgevoerd. Dat betekent dat je zelf opdracht moet geven aan een kwaliteitsborger of een aanvullende opdracht moet verstrekken aan de kwaliteitsborger van de aannemer.
Kwaliteitsborging en afbouwgarantie
De meeste zelfbouwwoningen worden gebouwd onder toepassing van een ‘afbouwgarantie’. Hypotheekverstrekkers eisen dat. De garantie-instellingen die afbouwgaranties verzorgen zijn Woningborg, SWK en BouwGarant. Het bouwen onder afbouwgarantie zal in de praktijk betekenen dat de garantie-instelling de kwaliteitsborging verzorgt of in ieder geval kán verzorgen.
