AMSTERDAM - Van veel aan particulieren verkochte oude portiekhuurflats komt het eind van de levenscyclus in zicht. Sloop in opdracht van Verenigingen van Eigenaars wordt een optie.
Sloop-nieuwbouw door VvE
Een model van het Amsterdamse adviesbureau voor particulier opdrachtgeverschap De Regie maakt sloop-nieuwbouw voor dergelijke verenigingen van eigenaars financieel mogelijk. Voorwaarde is dat gemeenten willen meewerken om extra woningen terug te bouwen. Dan kunnen de VvE's deze op de markt brengen en de opbrengst gebruiken om de vervanging van hun eigen bezit te financieren. Volgens Kastein betekent het meestal dat minstens het dubbele aantal woningen moet worden teruggebouwd. "Dat kan alleen als de locatie zich daarvoor leent en deze vorm van stadsvernieuwing leidt tot meer stedelijke kwaliteit." Het is volgens hem in elk geval een aanpak die helpt bij het realiseren van de doelstelling van meer binnenstedelijk nieuwbouw. Kastein weet dat VvE's van complexen uit de jaren vijftig en zestig voor een bijna onmogelijke opgave staan. "Voor het wegwerken van achterstallig onderhoud krijgen ze de handen moeilijk op elkaar." Van woningverbetering komt het in de praktijk al helemaal niet. Een VvE kan eigenaren niet kan dwingen daaraan mee te betalen. Bovendien is lang niet iedereen in staat de vereiste bedragen op tafel te leggen. "Sloop-nieuwbouw lijkt op het eerste gezicht geen alternatief. Het is nogal wat om je eigen huis te slopen. Maar als vervanging met gesloten beurs mogelijk is, wordt de kans reëel dat voldoende eigenaren daartoe bereid zijn."
Collectief particulier opdrachtgeverschap
Collectief particulier opdrachtgeverschap (cpo) is hiervoor een goed instrument. Steevast lukt het daarbij volgens hem een relatief gunstige prijs-kwaliteitverhouding te realiseren. Voor de VvE's ziet hij cpo als enige optie omdat geen corporatie of ontwikkelaar bereid zal zijn eigenaren van verouderde flats uit te kopen voor het oorspronkelijke aankoopbedrag dat zij ten minste verwachten om niet zwaar het schip in te gaan. Feitelijk is dat laatste al gebeurd toen ze hun flat kochten, weet Kastein. Ze waren op zoek naar een woning in het lagere prijssegment en de portiekflats bleken vaak als enige betaalbaar. "Van dergelijke flats, zonder lift en met op de begane grond bergingen en garages, zijn er in Nederland heel veel. Het gaat altijd om voormalige huurcomplexen die zijn uitgepond.
Risico's
"Kopers", ziet hij, "weten niet waaraan ze beginnen. Ze prikken niet door de praatjes van makelaars heen. Die hebben er geen belang bij namens de verkopende partij te vertellen wat de risico's zijn van zo'n complex." Vaak blijkt er flink wat achterstallig onderhoud. Bovendien zullen investeringen in onderhoud niet meer bijdragen aan de marktwaarde. Ook de energierekening blijft hoog. De VvE's functioneren er maar op een beperkte manier en zijn niet bij machte het tij te keren. Kastein: "Bewoners zitten in een technisch failliet gebouw terwijl er geen draagvlak is om nog veel geld in onderhoud te steken." Hij verwacht dat de komende jaren een groeiend aantal portiekflats in beeld komt waarvan de VvE op een doodlopende weg zit. "Wij proberen in kaart te brengen welke opties zulke VvE's hebben om de problemen op te lossen waar ze tegenaan lopen." Als blijkt dat door onderhoud nog langer rekken van de levensduur van afgeschreven onderdelen zinloos is, kan renovatie theoretisch een alternatief zijn. Verschillende corporaties zijn ook in de weer met de vernieuwing van dit soort flats. Ze staan voor weinig geld in de boeken en dan kan er wel weer eens een investering vanaf. Een VvE krijgt iets vergelijkbaars niet voor elkaar omdat alle bewoners moeten meewerken en dat blijkt zo goed als uitgesloten. Velen willen of kunnen het niet. Mensen zijn financieel al ver gegaan voor de koop en zien het niet zitten opnieuw met een grote zak geld over de brug te komen.
Wisselgeld
In het sloop-nieuwbouwmodel van De Regie is het uitgangspunt dat de bewoners evenveel ruimte terugkrijgen. Dat betekent: in plaats van het oude appartement van bijvoorbeeld 75 vierkante meter een nieuw met hetzelfde oppervlak. Wel zal dat kwalitatief een veel betere woning zijn, met een lagere energierekening, een gunstiger onderhoudsperspectief en meer toekomstwaarde. Dat zal ze aanspreken en moet ze over de streep trekken. Het kan ook wisselgeld zijn als de extra woningen niet genoeg opleveren om alle kosten te dekken. Het blijkt flink te schelen dat de benodigde grond al in bezit is. Toch: wat daarna rest is nog meer dan alleen de sloop- en nieuwbouwkosten. Zo is tijdens de uitvoering, die al gauw twee jaar beslaat, vervangende huisvesting nodig. Ook moet worden gezorgd voor extra parkeervoorzieningen, verklaart Kastein.
Bron: Cobouw 21-04-2009
